其上设置街区式商业
2019-05-03 09:03
来源:未知
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对于商业地产而言,城市资源包含自然景观资源、历史文脉资源、公共交通资源及政策导向型资源。中海济南珑城商业中心项目所在的城市片区将以济南华山历史文化旅游资源再开发为契机,打造可容纳10万人的大型山湖生态新城。规划中近400公顷的华山城市公园和未来城市公共交通系统的布点,将成为建构商业模型的重要切入点。项目由四块用地组成,根据不同的资源配置情况,我们将这个约750米长的商业街区划分成核心业态的主题型商业区,主力业态的街区型商业区,资源型业态的商墅区三大板块。在南边临近城市公园一侧的主题商业区中,城市公共交通被资源引入到商业体量的内部,公交站点直接进入商业的首层,机动车立体车库则布置于商业二层,是人流与不同标高的商业空间无缝对接。内部交通及停车系统所占据的空间将建筑临城市道路侧的体量垫高,形成向华山公园一侧层层跌落的立体式滨水街区,商业的临水界面增加了1.7倍,商业的主体空间围绕滨水主题展开。在主力商业街区一段,我们将与地铁站点结合的商业入口广场和滨水景观带作为两个重要的人流拉动点,之间形成一条两层的立体街区,同时将水系引入街区,提升用地内部的商业价值,也起到了简化商业动线的作用,而线性的滨水商业空间又成为了城市历史文化展示的极佳载体。

商业建筑中的公共空间可以被理解为剥离了各种商业业态之后的“剩余空间”,它联系着各种类型的物业产品,是建筑师可以进行设计操作的又一重要元素,如组织商业动线、塑造商业环境、提供公共活动场所或城市开放空间。在西安首创北环中心项目中,我们通过公共空间的设计实现了在社区商业中心和奥特莱斯两种商业模式之间的切换,同时还兼顾了所有商铺易于去化的可能性。对于一个东西长约332米,南北进深约113米的狭长的三层商业建筑体量,通常的做法是在东西两个连接城市道路的主要入口处和建筑的中段各设置一个中庭空间,再加上一条内部环线串接外圈的商铺,另外局部还需要增加联通南北的次动线。如此一来,问题有三:一是环中庭商铺和环内街商铺的商业价值差异所带来的招商或去化上的难度,二是南北联系的次动线会造成商业流线的混乱,三是这样的商业模型不能支持作为奥特莱斯运营时,一线大牌独立于其他品牌并获得绝对空间区位优势的可能性。于是,我们尝试将商业中庭空间整合成一个东西长约200米的完整的室内花园,将传统设计手法中商业中庭的概念转化为城市开放空间的概念。带状花园形成中轴线,并在竖向标高上形成立体的花园,由一层逐级升至三层,东侧是商业街区的主入口,西侧则连接酒店和超高层办公空间的大堂。这个公共空间设计策略一旦确定后,紧接着的商业动线的设计、业态的布局以及空间体验感的营造都围绕这个花园展开。由于地块南边地势较高,停车场被直接设置于一层(可不计容),停车后可直接进入带状花园,而将停车位和带状花园之间的界面设计为展示性和可达性最佳的商铺,在未来运营时也可以作为奥特莱斯的一线品牌店。在东西入口处,我们利用竖向交通将人流直接拉动到二层,并形成一条单环线的商业街,商业街的小节点又与中轴线带状花园的大节点相联系,形成互动。如此的商业模型,若在后期作为奥特莱斯运营时,不同的品牌店可通过竖向分布的方式和商业动线的适当分离形成一定程度的区隔;若作为社区商业运营时,则可将一层停车场西侧部分空间转化为集中的主力性业态。另外,带状花园空间及其两侧的商业街氛围都植入了西域风情,希望再现长安繁华西市的情景,在兼顾传统奥特莱斯商业风情化需要的同时,也增添了空间的体验感。

对于建筑师而言,商业地产的物业产品具有两大可用于设计操作的属性,即空间物理属性和价值属性。其中,物理空间属性用以适配不同的用地条件,而各类产品之间明确的价值排序又是其空间组合的基础。在武汉绿地香树花城社区商业中心项目中,我们需要将更多的物理空间容量转化为溢价高易去化的商业街铺类产品。传统的商业模型中,一般将集中式主力业态的大体量空间设置于三四层或更高的地方,消化三层以上商业价值衰减较多的空间,并形成竖向上的人流带动,有时为了配合主力业态的招商甚至需要将其安排在临街甚至是主要人流来向的街角。这样的商业模式很难在商铺价值和主力业态的招商优势之间取得平衡。实际上大体量商业空间的屋面是传统商业模式中往往忽略的商业价值点,于是我们在新的商业模型中将大体量主力业态空间直接放置于首层,仅在临近主要居住社区的界面设置街铺以塑造“次街氛围”,而将临近城市快速路一侧难于形成街铺氛围的沿街界面都释放给主力店,增强主力店的昭示性,给予招商充分的空间。通过对于地形的利用和主要人流来向上的竖向交通拉动,将大空间的屋面转化为“首层”,其上设置街区式商业,甚至是附加值更高的类商墅或者独栋式商墅产品。这种通过商业产品的空间置换,实现了覆盖率的极限利用,并将一栋高层塔楼的空间容量置换为了商业街铺(在实施方案中考虑到商业街区的品质,采取了折中的方式,保留了三栋塔楼的方案),拉高产品货值且易于去化,同时也形成了亲切的街区式商业,更合适大型居住社区商业中心的场所氛围。

停车作为积极的动线组织要素介入到商业公共空间的设计之中,可以产生新的立体化的互联互通式商业模型,这种新的停车模式与专业市场型的商业空间有很好的匹配度。在天津华北城商业项目中,我们的目标就是让停车场成为核心的商业公共空间。天津华北城的二期作为启动区,被定位为“专业的家居体验mall”,未来则作为整个大华北城嘉年华的一个主题型商业板块。在这个商业空间中我们希望顾客可以最便捷地找到自己的目标商品区域,同时又能轻松地带走所购物品,甚至在逛街的途中随时可以将淘到的货品放到自己车上,然后接着逛,关键是地下车库也省了。于是,我们将二层屋面最核心的区域作为露台停车场,停车场四周由五个形态鲜明的“次主力店盒子”和围绕,“盒子”的外侧由一条环形的商业街串联。这种围绕停车场的圈层式布置方式,使人流与商业界面之间产生最大的接触面积,所形成的环形商业主动线,简单而明确。“盒子”有很好的视觉引导性,它既是商品分区的标识物,也是绝好的展示体。停车场的中央设计了一处下沉式的露天剧场,既是广场上的趣味空间,也作为沟通停车场和一层商业街区的通道,更是大华北城中轴线的南端节点。我们将室外的庭院空间分散到场地的四个角部,首先是作为步行人流的引导,其次可形成主题空间,再则为提供商业主动线上的广场节点,最后也为后期商业区的建设预留可互联互通的接口。在更远期的规划中,多地块之间的联系方式是多样的,除了二层平台的联通道外,放大的联通空间形成空中广场,其中最大的联系平台将成为真正的屋顶嘉年华广场,丰富的屋面形式构成可容纳多样的城市公共活动场所,也为这片商业综合体提供持续的活力。

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